- Een huurverhoging van maximaal 3 procent bovenop inflatie in de vrije huursector is eerlijk, oordeelt de Hoge Raad.
- Eerder bestempelde rechtbanken de huurverhoging als willekeurig en oneerlijk.
- Nu de Raad hier niet in mee gaat, is een miljardenstrop voor verhuurders van de baan.
- Advies aan Hoge Raad in voordeel van verhuurders vrije sector: ‘Opslag van 3% bij huurverhoging is eerlijk’
Het verhogen van de huren met maximaal 3 procent bovenop de inflatie door verhuurders in de vrije sector is in het algemeen niet oneerlijk. Zo luidt de uitspraak van de Hoge Raad, die moest oordelen over zogeheten prejudiciële vragen van de rechtbank Amsterdam.
Aanleiding voor het stellen van die vragen waren twee rechtszaken rond huurachterstanden bij vrije sectorwoningen. Op 1 januari 2024 viel een woning met een aanvangshuur vanaf 879,66 euro in de vrije sector, maar sinds 1 juli is dat door een nieuwe wet vanaf 1.157,95 euro.
Sinds vorig jaar spelen meerdere rechtszaken rond deze kwestie. De huurders in deze zaken vonden het ‘opslagbeding’, de afspraak dat verhuurders de huur jaarlijks mogen verhogen met een percentage bovenop de inflatie, oneerlijk.
Honderdduizenden huurcontracten in de vrije sector bevatten een opslagbeding waarin de huur jaarlijks wordt verhoogd op basis van de inflatie plus een opslag van 1, 3 of 5 procent. De mogelijkheid om de opslag toe te passen of niet, noemden de rechters willekeur en in strijd met Europese regels voor consumentenbescherming.
De Amsterdamse rechter heeft daarover vragen gesteld aan de Hoge Raad, om duidelijk te krijgen hoe bepaalde rechtsregels rond huuropslag moeten worden uitgelegd. In de zaken die de Hoge Raad heeft behandeld, gaat het om een opslag van maximaal 3 procent bovenop inflatie.
Strop van €4,6 miljard dreigde als huren volledig teruggedraaid moesten worden
Behalve dat de Raad een opslag van 3 procent eerlijk acht, is het ook van belang dat de Raad onderscheid maakt tussen de huurverhoging op basis van inflatie (indexatiebeding) en de extra opslag (opslagbeding).
Kantonrechters maakten dat onderscheid niet, waardoor verhuurders de volledige huurverhoging moesten terugdraaien. De Hoge Raad oordeelt nu dat alleen een oneerlijke opslag van meer dan 3 procent bovenop inflatie teruggedraaid moet worden.
Vastgoedadviseur CBRE berekende eerder dat een strop van 6,4 miljard euro dreigde als de Raad mee zou gaan in de redenering van de kantonrechters. Een strop van die omvang is van de baan nu de Raad anders heeft geoordeeld.
Voor de ingang van de Wet betaalbare huur op 1 juli 2024 waren er zo'n 600.000 vrije sectorwoningen. De uitspraak van de Raad heeft alleen betrekking op vrije sectorwoningen die bedrijfsmatig worden verhuurd.
Particuliere verhuurders die niet beroeps- of bedrijfsmatig verhuren, vallen niet onder de Europese richtlijn voor oneerlijke bedingen.
De plaatsvervangend procureur-generaal, een belangrijk adviseur van de Hoge Raad, stelde eerder al dat een opslagbeding van maximaal 3 procent aanvaardbaar was. De Hoge Raad volgt dat advies nu dus op.